性能計画は、住まいに求める性能（強さ、暖かさ、静かさなど）を決めること、維持管理は、点検・手入れ・更新で、その性能を保つことです。リフォームは、この2つの結果として必要になることが多いです。この記事では、性能の分け方、維持管理の考え方、リフォームのきっかけとの関係を整理します（確認日：2026年11月1日）。
このテーマのまとめ：リフォーム計画を整理する
性能計画（住まいに求める性能）
住まいの性能は、国の住宅性能表示制度で、10の分野に分けられています。住宅性能表示制度は、住宅の性能を、共通のものさしで表示する制度です。
| 分野 | 何に関わる性能か（ひとこと） |
|---|---|
| 構造の安定（必須） | 地震や風などの力に対する、建物全体の強さ |
| 火災時の安全 | 避難のしやすさ（感知警報装置、脱出対策）、燃え広がりにくさ（開口部・外壁の耐火） |
| 劣化の軽減（必須） | 木材の腐朽や鉄のさびなど、劣化を防ぐ対策 |
| 維持管理・更新への配慮（必須） | 給排水管やガス管の、点検・清掃・補修のしやすさ |
| 温熱環境・エネルギー消費量（必須） | 断熱と、冷暖房の省エネルギー |
| 空気環境 | 建材からのホルムアルデヒドなどの発散を抑える対策、換気 |
| 光・視環境 | 居室の開口部（窓など）の面積と配置 |
| 音環境 | 床・壁・窓の遮音（床や壁を伝わる音、外部の騒音） |
| 高齢者等への配慮 | 段差の解消、手すり、通路や出入口の幅など、移動や介助のしやすさ |
| 防犯 | 開口部の侵入防止対策 |
（必須は、新築住宅で必ず評価を受ける4分野です。ほかは、申請のときに選びます。）
この制度は、新築住宅のために作られましたが、現在は既存住宅も対象になっています。
断熱や遮音のしくみは、断熱と結露、遮音と吸音で扱います。この記事では、性能の「分け方」と「考え方」を押さえます。
性能を向上させるリフォーム
古くなった住まいの性能を上げるリフォームには、次のようなものがあります。
| 性能 | リフォームの例 |
|---|---|
| 耐震 | 筋交いや耐力壁を増やす、接合部を金物で固める、屋根を軽くする |
| 断熱・省エネ | 断熱サッシへの交換、内窓の設置、屋根・壁・床の断熱 |
| バリアフリー | 段差の解消、手すりの設置、引き戸にする、足元灯の設置 |
| 耐久性 | 屋根や外壁の材料の変更、雨水の浸入する箇所の補修、構造部の劣化・シロアリへの対処 |
維持管理（点検・手入れ・更新の考え方）
維持管理は、点検 → 手入れ・補修 → 更新の順で考えます。
| 段階 | 内容 |
|---|---|
| 点検 | 日常の清掃とあわせた点検。共同住宅の長期修繕計画の資料では、年1回程度の定期点検と、台風や地震のあとの臨時の点検が挙げられている |
| 補修 | 不具合を早く見つければ、部分的な補修で済み、費用も抑えやすい |
| 更新 | 傷みが進んだときや、設備の寿命が近いときは、部材や設備を交換する |
| 記録 | 図面、工事の記録、保証書などを保管する（共同住宅の資料でも挙げられている）。次の修繕や売却のときに役立つ |
自分で行う日常の点検と、専門家による定期的な診断を、組み合わせます。点検や手入れをしやすくする工夫として、次のような設計があります。
- 天井や床下に点検口を設ける（雨漏りや水漏れを早く見つけるため）
- 床下や小屋裏に換気口を設ける（湿気対策）
- シロアリ対策を、定期的に行う
修繕の時期は、あらかじめ計画しておきます。屋根や外壁の塗り替え、給排水管の取り替え、給湯器の交換など、費用がかかる工事を、時期を見込んで準備します。給湯器の交換は、10〜15年前後が目安とされています（目安で、法定の期限ではありません）。
リフォームのきっかけとの関係
リフォームのきっかけは、住まいの性能が足りない、または使い方が合わなくなったことにあります。
| きっかけ | 関わる性能・計画 |
|---|---|
| 老朽化・不具合（雨漏り、水漏れ、傷み） | 劣化の軽減、維持管理（点検で見つけた不具合の補修・更新） |
| 耐震性への不安 | 構造の安定（旧耐震基準の建物は、補強を検討する） |
| 暑さ寒さ、光熱費、室内の温度差 | 温熱環境（窓の断熱化が効果的とされる） |
| 高齢化 | 高齢者等への配慮（段差の解消、手すりなど。寸法はバリアフリーの寸法一覧で確認する） |
| 家族構成の変化 | 間取りや設備の見直し（二世帯、子どもの成長など。生活場面ごとの計画と規模計画） |
リフォームの前には、まず今の状態を調べて、何が不足しているかを確かめます。調べ方は、既存住宅の調査ポイントで整理しています。工事の進め方は、リフォームの進め方をご覧ください。
試験での問われ方
性能計画と維持管理は、協会の審査基準で、計画の分野（分野4）の「リフォームの計画」「性能計画」「維持管理」にあたります。このテーマは、次のような形で知識を使います。
- 住まいに求める性能の種類（構造、劣化、維持管理、温熱、音、高齢者など）を、例と結びつける
- 点検・補修・更新の考え方と、記録の保管を答える
- リフォームのきっかけに合わせて、考える性能を答える
取り違えやすい点は、次のとおりです。
- 点検・補修で性能を保つことと、部材や設備を交換して新しくする更新を、区別しないで覚えてしまう（維持管理の中の段階の違い）
- 住宅性能表示制度を、新築だけの制度と考えてしまう（既存住宅も対象）
- 性能の目安（年数など）を、決まった期限のように覚えてしまう（目安は、使い方や環境で変わる）
独学では、分野の名前を暗記しがちですが、「何の不具合から、どの性能を直すか」と結びつけて覚えると、思い出しやすくなります。
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- リフォーム計画の練習問題：このテーマの問題で、理解を確認します。
- リフォームの進め方：相談から引き渡しまでの流れと、マンションの管理規約、契約の注意を整理します。
- 断熱と結露
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